Quem Paga as Dívidas do Imóvel Arrematado?

 

Quem paga as dívidas do imóvel arrematado em leilão? Essa é uma das dúvidas mais frequentes sobre os imóveis comprado em leilão: as dívidas que ficaram para trás vão recair sobre o novo proprietário? A resposta não é simplesmente sim ou não: depende da natureza do débito.

Em outubro de 2024, a Primeira Seção do STJ julgou o Tema 1.134 em recurso repetitivo, fixando a tese de que é inválida a previsão em edital atribuindo ao arrematante a responsabilidade por débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel antes da arrematação, notadamente o IPTU. O fundamento é o art. 130 do Código Tributário Nacional: em arrematação em hasta pública, o crédito tributário se sub-roga sobre o próprio valor pago no leilão, e não sobre o patrimônio do novo proprietário. Na prática, mesmo que o edital contenha cláusula em sentido contrário, essa cláusula é considerada inválida, e o débito deverá ser quitado com o produto da venda, e não ser transferido ao comprador.

A situação é diferente quando os débitos se referem aos condomínios atrasados. Por serem obrigações de natureza civil, de natureza propter rem (vinculadas ao bem, e não ao proprietário, em tradução livre), as dívidas condominiais não estão automaticamente protegidas pelo mesmo fundamento encontrado no art. 130 do CTN, detalhado no Tema 1.134 do STJ. A jurisprudência sobre esse tema ainda não é pacífica, e há decisões conflitantes sobre o tema.

Portanto, é muito importante atentar-se às regras estabelecidas no edital e, sobretudo, tomar o cuidado de verificar, junto ao síndico ou à administradora, o valor da dívida condominial antes do lance, provisionando esse valor no cálculo de rentabilidade, sem presumir que a proteção tributária se estende automaticamente ao condomínio.

Antes de dar um lance, identifique com precisão qual a natureza de cada débito que recai sobre o imóvel, quem são os credores envolvidos e quem, de fato, será responsável pelo pagamento. A Trust Leilões pode assessorar você nessa análise.