Blog - Trust Leilões

  Quem paga as dívidas do imóvel em leilão? Para os tributos, a resposta ficou bem mais clara nos últimos anos. Para o condomínio atrasado em imóvel de leilão, porém, o cenário é diferente, e confundir as duas situações é um dos erros mais caros que um investidor pode cometer. Comecemos pelos tributos. O art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional determina que, na arrematação em hasta pública, os créditos tributários relativos ao imóvel se sub-rogam sobre o respectivo preço. Com base nesse dispositivo, o STJ fixou no Tema n. 1.134 (recursos repetitivos), a tese segundo a qual é inválida a previsão em edital que atribua ao arrematante a responsabilidade por débitos tributários anteriores à arrematação. Em outras palavras, o IPTU do imóvel leiloado será quitado com o produto da venda, e não pelo patrimônio do arrematante, ainda que o edital diga o contrário. Como o Tema n. 1.134 tem fundamento específico no Código Tributário Nacional, essa tese não se estende automatica...

  A comissão do leiloeiro nos leilões judiciais é um dos custos que o investidor costuma tratar como definitivo. Ela é paga pelo arrematante, além do valor do lance. Mas existe uma discussão ainda pouco conhecida no mercado: quando o valor da arrematação supera o crédito do exequente e sobra dinheiro no processo, o arrematante pode ser ressarcido do que pagou a título de comissão? A Resolução CNJ n. 236/2016, que regulamenta os leilões judiciais eletrônicos, detalhou essa regra no seu art. 7º, mais especificamente no seu parágrafo quarto, que assim preceitua: "Se o valor de arrematação for superior ao crédito do exequente, a comissão do leiloeiro público, bem como as despesas com remoção e guarda dos bens, poderá ser deduzida do produto da arrematação." Normalmente, o que sobra após o pagamento do exequente, dos juros, das custas e dos honorários é restituído ao executado (art. 907 do CPC). A leitura proposta por parte da doutrina é que, antes dessa restituição, a sobra seja ...

  Praticamente todos os leilões judiciais de imóveis preveem duas datas: a primeira e a segunda praça (ou primeiro e segundo leilão). A escolha do momento de ofertar o lance é uma decisão estratégica, pois cada etapa combina um patamar de preço diferente com um perfil de risco próprio. Na primeira praça, a regra é que o lance mínimo corresponda ao valor de avaliação do imóvel. O próprio CPC adota essa lógica ao exigir que a proposta de pagamento parcelado apresentada até o início do primeiro leilão não seja inferior ao valor da avaliação (art. 895, I). Não havendo interessados, realiza-se a segunda praça, cuja data, local e hora devem constar do edital. Na segunda praça, o lance pode ser inferior à avaliação, mas encontra limite no conceito de preço vil: não se aceita lance inferior ao mínimo fixado pelo juiz e, não havendo fixação, não serão aceitos lances inferiores a 50% do valor de avaliação. Vale destacar que existem hipóteses em que o piso da segunda praça é mais alto do que ...

  Hoje, a imensa maioria dos leilões de imóveis acontece pela internet. Entender como funciona essa na modalidade eletrônica deixou de ser um diferencial e passou a ser pré-requisito para quem quer participar dos leilões, tanto judiciais como extrajudiciais. No âmbito judicial, o art. 882 do CPC estabelece a preferência pela alienação eletrônica e atribui ao Conselho Nacional de Justiça a sua regulamentação. Já nos leilões extrajudiciais, a venda é conduzida por leiloeiro oficial contratado pelo credor, segundo as regras previstas no edital e na Lei 9.514/1997. Na prática, o primeiro passo prático é a habilitação. A Resolução CNJ n. 236/2016 exige cadastro prévio e gratuito no site do leiloeiro, responsabilizando o usuário, civil e criminalmente, pelas informações prestadas, e o leiloeiro deve confirmar a habilitação por e-mail ou outro meio idôneo. O cadastro deve ser feito com boa antecedência, para dar tempo de complementar/corrigir algo, caso necessário. Quem deixa o cadastro p...