Débitos Condominiais x Dívidas Tributárias do imóvel: a Lei e a Jurisprudência Tratam ambas de Forma Igual?

 

Quem paga as dívidas do imóvel em leilão? Para os tributos, a resposta ficou bem mais clara nos últimos anos. Para o condomínio atrasado em imóvel de leilão, porém, o cenário é diferente, e confundir as duas situações é um dos erros mais caros que um investidor pode cometer.

Comecemos pelos tributos. O art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional determina que, na arrematação em hasta pública, os créditos tributários relativos ao imóvel se sub-rogam sobre o respectivo preço. Com base nesse dispositivo, o STJ fixou no Tema n. 1.134 (recursos repetitivos), a tese segundo a qual é inválida a previsão em edital que atribua ao arrematante a responsabilidade por débitos tributários anteriores à arrematação.

Em outras palavras, o IPTU do imóvel leiloado será quitado com o produto da venda, e não pelo patrimônio do arrematante, ainda que o edital diga o contrário. Como o Tema n. 1.134 tem fundamento específico no Código Tributário Nacional, essa tese não se estende automaticamente aos débitos de condomínio, de natureza civil.

Há, contudo, um contraponto relevante no próprio CPC. O art. 908, §1º, prevê que, no caso de alienação, aí incluído os leilões, os créditos que recaem sobre o bem, "inclusive os de natureza propter rem", sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência. Esse dispositivo aproxima o tratamento das dívidas condominiais ao dos tributos e é frequentemente invocado em defesa do arrematante.

Para a jurisprudência, o elemento que tem maior peso para decidir essa questão é o edital do leilão. Em linhas gerais, o STJ tem precedentes no sentido de que o arrematante responde pelos débitos condominiais quando o edital os menciona expressamente, pois ele teve ciência prévia da dívida e pôde precificá-la no lance. Quando o edital é omisso, a tendência é afastar essa responsabilidade, devendo a dívida ser satisfeita com o produto da arrematação.

Portanto, diferentemente do que ocorre com os tributos, uma cláusula do edital que atribua o débito condominial ao arrematante não é, por si só, considerada inválida. O tema continua em evolução e cada caso exige exame atualizado da jurisprudência, mas, a regra prática é clara: o tratamento das dívidas de condomínio não é igual ao das dívidas tributárias.

Um cenário particular ocorre quando o próprio condomínio é o exequente. Nesse caso, a arrematação existe justamente para satisfazer a dívida condominial, que será paga com o preço da arrematação.

Antes de calcular a rentabilidade do negócio, é de suma importância verificar quais dívidas do imóvel comprado em leilão serão sub-rogadas no preço e quais podem acompanhar o bem. A Trust Leilões pode assessorar você nessa análise, para que a dívida condominial entre na conta antes do lance, e não depois.