Blog - Trust Leilões

Nem toda restrição encontrada na matrícula de um imóvel em leilão impede a arrematação, mas algumas delas, como o usufruto, alteram profundamente o que o investidor efetivamente adquire ao vencer o pregão.  Destarte, a adequada análise da matrícula do imóvel submetido a leilão pressupõe a compreensão da sistemática jurídica que rege esse direito real específico, sobretudo quanto aos seus efeitos e a sua oponibilidade erga omnes . Previsto nos arts. 1.390 e seguintes do Código Civil, o usufruto é o direito real que confere a seu titular (usufrutuário) o direto à posse, ao uso, à administração e à percepção dos frutos, enquanto o poder de dispor do imóvel permanece com o nu-proprietário.  Quando um imóvel gravado com usufruto devidamente registrado é penhorado e levado a leilão, a regra geral é que o usufruto, se anterior à penhora, subsiste à arrematação. Nesse caso, o arrematante adquire apenas a nua-propriedade, ou seja, não tem direito à posse ou fruição do bem, que continua...

Ao contrário do que muitos investidores supõem, o pagamento do lance em um leilão judicial não precisa necessariamente ser feito à vista. O art. 895 do Código de Processo Civil prevê uma alternativa que amplia substancialmente o acesso a imóveis de maior valor sem exigir a imobilização integral do capital em um único momento: o pagamento parcelado na arrematação no âmbito judicial. O interessado em arrematar um imóvel pode apresentar proposta nos autos da execução, por escrito, em dois momentos distintos: até o início do primeiro leilão, por valor não inferior ao de avaliação (art. 895, inciso I); ou, até o início do segundo leilão, por valor que não seja considerado vil (art. 895, inciso II). Em qualquer das duas hipóteses, a proposta deve conter, no mínimo, previsão de pagamento de 25% do valor à vista, podendo o saldo ser parcelado em até 30 meses, corrigido pelo índice a ser indicado na própria proposta. Vale destacar que a apresentação da proposta não suspende o leilão, que seguir...

  Quando o imóvel dado em alienação fiduciária vai a leilão extrajudicial e permanece ocupado pelo antigo devedor, mesmo após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, a Lei n.º 9.514/97 prevê um instrumento pouco discutido, mas de grande utilidade prática para quem investe em leilão de imóvel extrajudicial: a taxa de ocupação, disciplinada pelo art. 37-A da referida Lei n.º 9.514/97. De acordo com o aludido dispositivo legal, o fiduciante deve pagar ao fiduciário — ou a quem vier a sucedê-lo, isto é, ao arrematante, o valor correspondente a 1% ao mês sobre o valor da avaliação do imóvel para fins de leilão, conforme determina o inciso VI do art. 24 da mesma Lei. Também é importante destacar que o marco temporal inicial para cobrança da taxa de ocupação não é a data da alienação em leilão, mas sim a data da consolidação da propriedade. Essa característica transforma a taxa de ocupação em uma ferramenta relevante para quem lida com imóvel de leilão extrajudicial, p...

  Entender como comprar imóvel em leilão começa muito antes do lance. Começa por compreender como funcionam os leilões de imóveis do ponto de vista jurídico, e para isso o investidor deveria conseguir responder com segurança: eu sei exatamente o que estou fazendo? Não se trata apenas de localização, metragem, desconto ou preço do imóvel. Trata-se de reunir, de forma organizada, um conjunto mínimo de documentos e certidões que revelam a real situação jurídica do imóvel e do executado, nos leilões judiciais. Certidão de matrícula atualizada (idealmente emitida nos últimos 30 dias), com histórico completo de ônus; certidões de débitos de IPTU (ou ITR) e de despesas condominiais são documentos obrigatórios para qualquer análise inicial. A cuidadosa leitura do edital, do laudo de avaliação e do processo judicial que deu origem ao imóvel são imprescindíveis para se entender o contexto desse leilão. Esse checklist não é burocracia desnecessária, é justamente o que separa um investidor que...

  Um dos maiores receios de quem nunca participou de um leilão judicial é: e se, depois de arrematado, o antigo proprietário conseguir desfazer a venda? A resposta está em um dos dispositivos mais importantes do Código de Processo Civil para a segurança jurídica do arrematante: o art. 903. Assinado o auto de arrematação pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a venda é considerada perfeita, acabada e irretratável - ainda que, mais tarde, sejam julgados procedentes os embargos do executado ou uma ação autônoma de invalidação. Nesses casos, assegura-se ao antigo proprietário apenas a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos, e não o desfazimento automático da venda. Na prática, isso significa que, mesmo que a execução original seja considerada irregular depois, o remédio do antigo proprietário passa a ser buscar indenização, e não retomar o imóvel do investidor. Isso não significa que a arrematação seja absolutamente inatacável. O próprio art. 903, §1º, prevê três hi...

  Vencer o pregão é só uma etapa do processo. Depois do lance vencedor, existe um rito próprio de pagamento e formalização que todo investidor precisa conhecer antes de participar de um leilão. No leilão judicial, a regra geral do art. 892 do CPC é que o pagamento seja feito de imediato pelo arrematante, via depósito judicial - salvo previsão diversa no edital, que costuma conceder um prazo curto (geralmente de 24 horas) para a quitação integral. Ainda há a hipótese de o pagamento ser parcelado, prevista no art. 895 do Código de Processo Civil, que permite propostas, por escrito, com pelo menos 25% de entrada e o restante em até 30 meses, garantido por hipoteca judicial que incidirá sobre o próprio imóvel. Feito o pagamento e recolhida a comissão do leiloeiro lavra-se o auto de arrematação, assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro. A partir desse momento, a arrematação se torna, em regra, perfeita, acabada e irretratável (art. 903, caput, do CPC). Só depois é expedida ...

  Um desconto de 60%, 70% ou até mais, em um leilão de imóveis costuma parecer, à primeira vista, uma oportunidade imperdível. Mas antes de comemorar, vale entender um conceito jurídico que existe justamente para regular até onde esse desconto pode ir: o lance vil. O art. 891 do CPC estabelece que não será aceito lance que ofereça preço vil no leilão judicial. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital; não havendo mínimo fixado, será vil o lance inferior a 50% do valor de avaliação do bem. É um critério objetivo, que reduz a discricionariedade do leiloeiro no momento do pregão. No leilão extrajudicial, por sua vez, a Lei 14.711/2023 estabeleceu parâmetro semelhante: no segundo leilão, o credor fiduciário só poderá aceitar, a seu critério, lance que corresponda a pelo menos metade do valor de avaliação, caso não haja lance que cubra a dívida total. Existem exceções que precisam ser oportunamente avaliadas, como, por exemplo, leilões reali...

  Quem paga as dívidas do imóvel arrematado em leilão? Essa é uma das dúvidas mais frequentes sobre os imóveis comprado em leilão: as dívidas que ficaram para trás vão recair sobre o novo proprietário? A resposta não é simplesmente sim ou não: depende da natureza do débito. Em outubro de 2024, a Primeira Seção do STJ julgou o Tema 1.134 em recurso repetitivo, fixando a tese de que é inválida a previsão em edital atribuindo ao arrematante a responsabilidade por débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel antes da arrematação, notadamente o IPTU. O fundamento é o art. 130 do Código Tributário Nacional: em arrematação em hasta pública, o crédito tributário se sub-roga sobre o próprio valor pago no leilão, e não sobre o patrimônio do novo proprietário. Na prática, mesmo que o edital contenha cláusula em sentido contrário, essa cláusula é considerada inválida, e o débito deverá ser quitado com o produto da venda, e não ser transferido ao comprador. A situação é diferente quando o...

  Leilão judicial de imóveis e leilão extrajudicial de imóveis não são a mesma coisa, e as diferenças entre eles afetam diretamente os prazos, os riscos e a estratégia do investidor. O leilão judicial é um ato de expropriação processual, disciplinado pelos arts. 879 a 903 do CPC, que ocorre dentro de um processo de execução, normalmente para satisfazer uma dívida do executado. Ele conta com supervisão judicial e regramentos próprios sobre o edital, a avaliação, eventuais impugnações etc., e o próprio Código de Processo Civil prevê hipóteses de invalidação, ineficácia ou resolução da venda (ex. art. 903 do CPC). Por sua vez, o leilão extrajudicial decorre do inadimplemento de um financiamento garantido por alienação fiduciária de imóvel dado em garantia, previsto na Lei 9.514/1997, profundamente alterada pela Lei 14.711/2023, o chamado Marco Legal das Garantias. Aqui, não há uma ação judicial conduzindo a venda: diante do inadimplemento, o credor fiduciário (instituição financeira) ...

  Ver que um imóvel de leilão está ocupado costuma gerar receio imediato no investidor. Mas ocupação, por si só, não significa que a oportunidade deva ser descartada – significa apenas que ela precisa ser avaliada com mais cuidado antes do lance. O primeiro ponto é entender qual instrumento será usado para a retomada do imóvel. No leilão judicial, o arrematante recebe o mandado de imissão na posse junto com a carta de arrematação, conforme determina o art. 901, §1º, do CPC. Já no leilão extrajudicial, decorrente de alienação fiduciária, o instrumento é a reintegração de posse (art. 30 da Lei 9.514/1997), concedida liminarmente para determinar a desocupação do imóvel em 60 dias. Havendo resistência do ocupante, pode ser necessário reforço policial e, em casos mais complexos, aguardar decisão sobre embargos de terceiro (art. 674 do CPC), instrumento jurídico à disposição de quem reunir condições para alegar, por exemplo, ser possuidor do imóvel de forma legítima. Um cuidado especial ...

Encontrar um imóvel com preço atrativo é só o começo. Antes de pensar em dar um lance, existe um documento que merece atenção redobrada: o edital do leilão. Nos leilões judiciais, o art. 886 do Código de Processo Civil exige que o edital contenha, entre outras informações, a descrição do bem, o valor da avaliação e o preço mínimo de venda, as condições de pagamento, a comissão do leiloeiro, o local e o período do leilão (ou o site, se for eletrônico) e a existência de ônus, recursos ou processos pendentes sobre o imóvel. Esses são alguns dos aspectos que devem ser examinados com cautela para se comprar imóvel em leilão. Ignorar qualquer um deles pode gerar custos ou responsabilidades inesperadas. Alguns pontos merecem atenção especial ao aprender como analisar edital de leilão. Cláusulas que tentam atribuir ao arrematante a responsabilidade por débitos tributários anteriores à arrematação, por exemplo, são hoje consideradas inválidas pelo entendimento pacificado do STJ (vide Tema 1.134...

Dentre todos os erros que um investidor pode cometer em um leilão de imóveis, talvez o mais recorrente - e certamente um dos mais perigosos - é deixar de analisar cuidadosamente a matrícula do bem antes de dar o lance. A matrícula de imóvel, expedida pelo cartório de Registro de Imóveis, é a fonte mais confiável do histórico jurídico de um imóvel: nela constam os proprietários anteriores, hipotecas, penhoras, indisponibilidades, usufrutos, servidões e demais gravames averbados ao longo do tempo. O edital do leilão deve mencionar a existência de ônus (art. 886, VI, do CPC), mas é a certidão de matrícula atualizada — idealmente emitida nos últimos 30 dias — que confirma, de forma independente, o que realmente recai sobre o bem. Não basta, porém, ter a matrícula em mãos: é preciso saber como analisar matrícula de imóvel que irá a leilão, interpretando cada registro e averbação. Um usufruto registrado, por exemplo, subsistirá à arrematação, e o investidor adquirirá apenas a nua-propriedade...

  Um desconto de 50%, 60% ou até mais em um imóvel de leilão costuma ser o primeiro — e às vezes o único — critério que atrai um comprador. Mas essa é, provavelmente, a maior mentira do mercado: acreditar que todo imóvel barato é, por si só, uma boa oportunidade. O preço de arrematação é apenas um dos números da equação. Por trás de um valor atrativo podem existir dívidas tributárias e condominiais, por exemplo, além do custo de uma eventual ação de imissão ou reintegração de posse contra ocupante resistente, a comissão do leiloeiro, o ITBI, despesas de regularização registral e o custo de oportunidade do capital imobilizado enquanto o processo de tomada de posse se resolve. Some-se a isso o risco de impugnações da arrematação com base em preço vil, vícios de intimação ou descumprimento da ordem de preferência entre credores, hipóteses previstas no art. 903 do Código de Processo Civil. Investidores experientes sabem que o verdadeiro desconto de um leilão só aparece depois que todos...