Leilões Extrajudiciais e Taxa de Ocupação

 

Quando o imóvel dado em alienação fiduciária vai a leilão extrajudicial e permanece ocupado pelo antigo devedor, mesmo após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, a Lei n.º 9.514/97 prevê um instrumento pouco discutido, mas de grande utilidade prática para quem investe em leilão de imóvel extrajudicial: a taxa de ocupação, disciplinada pelo art. 37-A da referida Lei n.º 9.514/97.

De acordo com o aludido dispositivo legal, o fiduciante deve pagar ao fiduciário — ou a quem vier a sucedê-lo, isto é, ao arrematante, o valor correspondente a 1% ao mês sobre o valor da avaliação do imóvel para fins de leilão, conforme determina o inciso VI do art. 24 da mesma Lei. Também é importante destacar que o marco temporal inicial para cobrança da taxa de ocupação não é a data da alienação em leilão, mas sim a data da consolidação da propriedade.

Essa característica transforma a taxa de ocupação em uma ferramenta relevante para quem lida com imóvel de leilão extrajudicial, pois mesmo que o processo de reintegração de posse se estenda em razão de resistência do ocupante, o arrematante, como sucessor do credor fiduciário na titularidade do crédito decorrente da ocupação indevida, pode cobrar a taxa de ocupação daquele que insiste em se manter indevidamente na posse do imóvel.

Importante destacar que a cobrança da taxa de ocupação tem natureza legal, e não contratual. Ou seja, ela decorre diretamente da lei, independentemente de previsão no contrato de financiamento. Ademais, a simples menção de que o arrematante poderá realizar a cobrança da taxa de ocupação contra o ocupante do imóvel contribui, e muito, nas negociações prévias visando a sua desocupação, pois aumenta o poder de barganha do atual proprietário.

Como todo tema envolvendo dívidas de imóvel comprado em leilão, a taxa de ocupação deve ser incorporada ao cálculo de rentabilidade do investimento desde o início — tanto como um crédito potencial a favor do investidor quanto como um indicador do tempo provável até a posse plena.

A Trust Leilões pode assessorar você na apuração desse valor e na condução conjunta da cobrança com a ação de reintegração de posse, para que a ocupação irregular deixe de ser apenas um transtorno e passe a ser, também, um direito exercido com segurança jurídica.


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