Usufruto na Matrícula e Leilão de Imóvel: o que o Investidor Realmente Adquire


Nem toda restrição encontrada na matrícula de um imóvel em leilão impede a arrematação, mas algumas delas, como o usufruto, alteram profundamente o que o investidor efetivamente adquire ao vencer o pregão. 

Destarte, a adequada análise da matrícula do imóvel submetido a leilão pressupõe a compreensão da sistemática jurídica que rege esse direito real específico, sobretudo quanto aos seus efeitos e a sua oponibilidade erga omnes.

Previsto nos arts. 1.390 e seguintes do Código Civil, o usufruto é o direito real que confere a seu titular (usufrutuário) o direto à posse, ao uso, à administração e à percepção dos frutos, enquanto o poder de dispor do imóvel permanece com o nu-proprietário. 

Quando um imóvel gravado com usufruto devidamente registrado é penhorado e levado a leilão, a regra geral é que o usufruto, se anterior à penhora, subsiste à arrematação. Nesse caso, o arrematante adquire apenas a nua-propriedade, ou seja, não tem direito à posse ou fruição do bem, que continuam com o usufrutuário até a extinção desse direito.

Esse fato muda completamente a análise de risco e de retorno do investimento. 

A arrematação da nua-propriedade não gera renda imediata. O imóvel não pode ser ocupado ou vendido com a posse plena enquanto o usufruto persistir, o que costuma justificar deságios ainda maiores do que os observados em imóveis livres de ônus. 

O proprietário só poderá dispor integralmente do bem quando o usufruto for extinto, o que ocorre nas seguintes hipóteses, previstas nos arts. 1.410 e 1.411 do Código Civil: morte do usufrutuário (a mais comum, quando o usufruto é vitalício), termo de sua duração, renúncia expressa e consolidação, por exemplo.  

Também merece atenção o momento de constituição do usufruto em relação à penhora. 

Se registrado depois da penhora, ele é, em regra, ineficaz perante o exequente e o arrematante, pois não subsistirá à arrematação, por representar tentativa de esvaziar o valor do bem penhorado em prejuízo do credor. 

Cabe ao investidor confirmar, na própria matrícula, a ordem cronológica exata dos registros e averbações, não apenas a mera existência do usufruto, já que a data de cada ato determina sua eficácia frente à arrematação. 

Noutro prisma, havendo dúvida sobre a regularidade dessa ordem, o próprio usufrutuário prejudicado pode se valer de ação de embargos de terceiro (art. 674, caput, do CPC) para defender direito incompatível com a constrição, o que, na prática, também pode gerar questionamento posterior sobre a validade da arrematação.

Diante da complexidade dessas variações, a due diligence sobre um imóvel com usufruto exige leitura atenta e cronológica de toda a matrícula, não apenas da existência do gravame. 

A Trust Leilões pode assessorar você nessa análise, ajudando a identificar exatamente qual direito está sendo posto à venda, nua-propriedade ou propriedade plena, antes que essa distinção se torne uma surpresa cara depois do lance.


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