1ª e 2ª Praça no Leilão Judicial: Valor Mínimo, Riscos Jurídicos e Oportunidades de Cada Etapa

 

Praticamente todos os leilões judiciais de imóveis preveem duas datas: a primeira e a segunda praça (ou primeiro e segundo leilão). A escolha do momento de ofertar o lance é uma decisão estratégica, pois cada etapa combina um patamar de preço diferente com um perfil de risco próprio.

Na primeira praça, a regra é que o lance mínimo corresponda ao valor de avaliação do imóvel. O próprio CPC adota essa lógica ao exigir que a proposta de pagamento parcelado apresentada até o início do primeiro leilão não seja inferior ao valor da avaliação (art. 895, I). Não havendo interessados, realiza-se a segunda praça, cuja data, local e hora devem constar do edital.

Na segunda praça, o lance pode ser inferior à avaliação, mas encontra limite no conceito de preço vil: não se aceita lance inferior ao mínimo fixado pelo juiz e, não havendo fixação, não serão aceitos lances inferiores a 50% do valor de avaliação.

Vale destacar que existem hipóteses em que o piso da segunda praça é mais alto do que o investidor imagina. O primeiro exemplo envolve a venda de imóvel de incapaz, cujo lance mínimo não poderá ser inferior a 80% do valor da avaliação. O segundo, mais frequente, é a do imóvel com coproprietário ou cônjuge alheio à execução: o art. 843, §2º, do CPC impede a expropriação por preço inferior ao da avaliação quando o valor obtido não for suficiente para garantir a eles o equivalente à sua quota-parte, calculada sobre o valor da avaliação.

Do ponto de vista de risco, sem dúvidas a primeira praça é estável. Como o lance parte do valor de avaliação, a discussão sobre preço vil praticamente desaparece. O risco aqui é econômico: comparar a avaliação realizada no bojo do processo judicial com o valor real de mercado do imóvel é o primeiro passo para entender se faz sentido dar lance no primeiro leilão. Em algumas ocasiões, pode ser vantajoso arrematar na primeira praça, onde a concorrência é praticamente inexistente.

A segunda praça oferece deságio, mas concentra os principais riscos de comprar imóvel em leilão, do ponto de vista processual. Operando próximo ao limite legal mínimo, ela atrai mais impugnações, como, por exemplo, a desconsideração da quota-parte do coproprietário, o que pode fundamentar pedido de nulidade da arrematação por preço vil.

Além disso, o deságio maior costuma atrair mais concorrentes, e não é raro que a disputa em segunda praça eleve o preço final a patamares próximos aos da primeira praça.

A Trust Leilões pode assessorar você nessa análise, ajudando a definir o melhor momento e o valor de lance ideal que equilibram deságio e segurança jurídica.


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